房地产供给侧改革将加快去库存

□   本报记者   郭月明

近日，全国政协委员、重庆市工商联主席、金科股份董事长黄红云提案关注的是“推进供给侧改革、加快房地产去库存”。他介绍金科也有去库存压力，但不是很大，少量项目销售比较缓慢，但目前金科也采取了一些去库存措施。

三、四线城市仍有机会加快去库存

目前中央鼓励三、四线城市加快去库存，黄红云认为目前国内大多数城市现在楼市库存量很大，去库存的情势也比较严峻。

因此，他建议，在政府方面，首先要优化供应结构，因地制宜调控土地供给，切实做到因城施策。其次，黄红云建议地方政府加大投放公共服务鼓励农民工进城购房。“要让农民工下决心和增强意识进城买房，政府其实要做很多工作，包括提供农民工买房后的就业、医疗、教育等公共服务，要让他们享受城镇居民同等待遇。”黄红云说。同时，他也建议政府应该加大市场商品房采购，通过购买市场存量房来替代之前大量建设安置房。“这些商品房成本不一定比政府自建保障房、安置房的成本更高，但是一线城市除外。”黄红云说，往往房地产企业持有大量存量房库存的时候，如果政府选择市场采购，开发商一般会降价甚至低于成本价出售，“这样既解决了库存问题，也不会给政府从市场采购商品房增加多余成本。”

降低购房税费加大金融支持力度

另外，在政府鼓励去库存的政策方面，黄红云也提议降低购房税费，加大金融支持力度，特别是降低二手房的交易税费，同时可以建立政策性住房银行，从而推进住房贷款证券化。

而从房地产企业去库存的角度而言，黄红云说，房地产企业首先就是要加大创新力度。比如创新产品，也就是创造新的供给和需求。其次，房地产企业也可以优化改造存量房的使用功能。对存量房采取租售结合的方式，也可以对一些销售难度较大的商业用房进行商改住，把一些商场商铺改为办公和酒店产品，通过改变房屋功能消化存量，不失为一种好办法。

“在中央鼓励去库存的形势下，接下来也会推出一系列的政策措施，房地产企业应该抓住去库存机遇，哪怕是保本卖甚至亏本卖掉存量库存。”黄红云说，去库存是一个系统化的问题，手段要多样化。

针对当下一些地方政府配合央行等部门信贷宽松政策推出降低首付比例帮助去库存，黄红云评价说，这种信贷金融风险可控。“三、四线城市房屋总价相比一线城市还比较低，所以即使降低首付比例也比较安全。”他说，而且一直以来，国内房地产抵押贷款不良率是最低的，住房贷款占银行贷款比重相比发达国家仍然比较低。

目前，市场观点普遍认为三、四线城市房地产库存高，房地产企业应该谨慎进入甚至应该避开退出。不过黄红云认为，对三、四线城市房地产市场的判断不应该一概而论，要用辩证思维看待问题。

他以金科进入重庆开县房地产市场为例，重庆开县是一个国家级贫苦县，但是金科发现开县整个城市发展都是大江大河的地形，平地较少。在金科发现市场进入机会以后，就第一次就拿下了五百亩土地，开发三年累计销售金额达到了数十亿元，并且全部卖完，之后金科又继续在重庆开县获得了两、三百亩土地。

黄红云对三、四线城市房地产市场的判断，也贯穿在未来金科的城市布局当中。他介绍，金科已经重点选择进入到十个省会城市，另外在十个省会城市上适当延伸三、四线城市。

“金科已经进入几个三、四线城市，市场销售和利润比二线城市的表现更加可观。”黄红云说，因为从投入和产销比分析，这些三、四线城市投入比较小，所以市场前景与发展也比较好。