房地产政策制定需体现差别化

□   本报记者   庞洁才

日前，在全国政协经济界小组讨论会上，全国政协委员、中国建筑股份有限公司副总裁孔庆平表示，我国的房地产市场具有“地方特色”。由于各地市场情况不同，政策制定也要差别化对待。同时他建议土地管理部门要有土地供应计划，避免民众恐慌性购房。

房地产库存50亿平方米是误读

孔庆平提到在今年政府工作报告中提出“三去一降一补”，其中“三去”就包含了房地产去库存。

关于房地产库存的数据，孔庆平觉得国家统计局发布的数据最清晰、最直观。他说，“根据已经拿到销售许可证，并且已经竣工，但是没有卖出去的商品房面积，去年这个面积达到7.2亿平方米，而商品住宅大约是4.5亿平米，对应去年全年完成的住宅销售面积是十一亿平方米，所以说数字还在比较合理的区间，库存量大概用五个月就能消化掉。”

　　按照孔庆平的说法，去年的库存量只是全部销售面积的三倍多一些。这个数据是否离谱呢？

其实从房地产的开发企业角度来看，如果房地产公司安排了全年的销售计划，比如今年销售面积为一千万平方米，其实房地产公司的在施面积，正常情况下达到这个数字的两到三倍，其主要是为了获得充足的“货源”有房子去卖，同时也是为了获得销售许可证，然后再推出市场。

要辩证看待房地产的库存问题

根据孔庆平提到房地产的结构性问题，他曾说“北上广的房子供不应求，房价都在涨，哪里有库存呢？三四线城市房子卖不出去，则是供过于求。”他还提到，“房地产企业中有一部分不能达到专业化标准，看到别人在拿地，自己一哄而上搞开发，导致产品一直积压，这也是结构性问题，所以库存要辩证来看。”

房地产各地情况不同政策要有差别

针对房地产市场出现的问题，记者总结了孔庆平提出的建议。

第一是国家和地方的统计部门，最好要引用大数据，对房地产的库存量进行更准确地统计，为政策制定提供可靠的依据，让调控更加地有效，更具有针对性。

第二，土地的供应部门要制定中长期规划，把土地供应计划逐年向市场公开，每年有多少供应量提供给市场要公开，管理部门才能有效地管理预期。从开发商的角度来说，就可以根据自身的发展战略、财务状况、需求等方面有计划、有目的地购入土地；对消费者来说，也能看到政府有很多土地供应，能够根据自身的支付能力考虑买房计划，也不会担心房子卖没了，没地方去买，造成一种恐慌性购买。这样无论是对于开发商，还是消费者都有了有效的预期，始终处于理性的状态。

第三，房地产本身有“地方特色”，全国各地的供需情况不同，有的城市需要从供给侧的方面考虑，而某些城市则要从需求方面制定刺激性政策，地方政府应该更清晰地了解当地的房地产市场。从制定政策方面来说，地方政府应该发挥更大的作用，从中央政府的角度来说管理会简单一点。孔庆平曾提到，“中央出台文件说房价涨幅不能超过5%到8%，但是，我觉得在某些城市5%到8%是一种理性的增长。”因此，对于房产政策的制定不能一刀切，要具体问题具体分析。

最后，他还建议政策的制定、出台、执行过程要增加透明度，让社会、公众了解政府想做的事情，也让公众有一定的参与性。这样，对于政策的实施会有帮助，还会避免恐慌性购房，让大家对房地产市场有一个理性的态度，也能让房地产能够平稳、健康发展。