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化解房地产库存需制度创新

2016-01-11 10:49:58    作者:刘洪玉
核心摘要:从国家统计局2015年1至11月全国房地产开发和销售情况统计数据中,可以发现两个让公众难以理解的市场现象——新建商品房销售量价齐升、开发商却持续减少新增供给;在开发商新增供应活动放缓、购房者在金融税收等政策刺激下购买数量增加的情况下,商品房待售面积却同比增长。

□   刘洪玉

 

从国家统计局2015111月全国房地产开发和销售情况统计数据中,可以发现两个让公众难以理解的市场现象——新建商品房销售量价齐升、开发商却持续减少新增供给;在开发商新增供应活动放缓、购房者在金融税收等政策刺激下购买数量增加的情况下,商品房待售面积却同比增长。

这两个现象,实际上反映出开发商对未来市场信心不足,他们在努力降低存货水平,提高抵抗市场风险能力。中央经济工作会议将“去库存”列为今年经济社会发展五大任务之一,意味着房地产去库存已经从行业层面、企业层面,上升到了国家层面。

关于我国房地产市场上到底有多少库存,目前存在许多讨论。国家统计局公布的“商品房待售面积”,指已竣工商品房中尚未销售的面积,截至201511月末,全国约有7亿平方米;住建部门统计的“月末累计可售面积”,指获颁预售或销售许可证但尚未销售的面积,目前全国该类库存约有22亿平方米至25亿平方米,且从理论上来说,包括上面提到的7亿平方米;国家统计局公布的商品房屋施工面积中,扣除已经预售掉的面积,剩余部分也被认为是房地产库存,目前全国该类库存约有45亿平方米至55亿平方米。

当然,还有更广义的理解,那就是开发商土地储备可转化为商品房的面积,通常又被称为房地产市场的潜在供给,目前初步估算约有50亿平方米至60亿平方米。

不同层次的库存,其经济含义存在很大差别甚至完全不同。如果仅仅从狭义的角度认识化解房地产库存,就必须做好加减法,放缓甚至暂停从潜在供给变成现实供给的进程。但是,既然将“去库存”作为2016年乃至今后一段时间的重要任务,就不只是“救市”那么简单,还有深层次的含义。

房地产业需要将各种层次的潜在供给变为现实供给,在满足新型城镇化发展的同时,为国民经济持续稳定增长作出贡献。为此,需要通过发展租赁市场、企业兼并重组等,完善和优化产业结构。尤其是通过建立购租并举的住房制度,解除对住房租赁投资的限制,补齐租赁市场这个“短板”,给住房消费提供一个更加公平的租买选择环境。

总之,去库存一定要遵循创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,积极探索系统协调的、符合可持续发展要求的中长期解决方案,从而推动房地产市场持续稳定发展。

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