房产调控首提引入供需两端发力

□   本报记者   王志彪

近日召开的中央经济工作会议首次将房地产问题列为单独任务，将“化解房地产库存”作为重点要抓好的五大任务之一。不仅显现出当前房地产去库存的艰巨性，更为今后一段时期房地产政策走向定下基调。

鼓励农民工购房

中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

根据统计局农民工调查报告数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。社科院财经战略研究院、社科院城市与竞争力研究中心日前发布的《中国住房发展报告（2015-2016）》测算，按照未来5年1亿人口城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房，按照人均33.3平方米测算，每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年将达到23亿平方米。

中国指数研究院提供给记者的一份报告指出，在当前库存高企、有效需求相对不足的情况下，鼓励农民工等新市民购房，有利于扩大市场需求面，更快促进房地产库存去化。此前已有部分城市将农民工纳入政策支持群体，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民工购房的支持力度。

确定购租并举为主要方向

中央经济工作会议提出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

实际上，住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，也是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题。

会议还提到，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者；鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。目前，我国住房租赁市场供求总量不平衡、供应主体较为单一，鼓励自然人和各类投资机构成为租赁市场的房源提供者，一方面有利于扩大租赁供给，拓宽供应渠道，满足以新市民为代表的市场需求，另一方面提出将库存商品房作为转化源头，有利于推动库存去化。

房企兼并重组或提速

中央经济工作会议还提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

2015年以来，中央及各级政府出台多项政策支持地产行业，但随着效用边际递减，政策重点转向发力企业端，刺激房地产企业提升经营层次顺理成章。从实际情况来看，依托房企主动降价带来的效果可能有限，但可以预期的是，如果部分三、四线城市房企能积极进行价格调整，完全可以吸引部分农民工群体的购房需求，不过这仍取决于房企的预期利润收益与现金流周转。中国指数研究院分析认为，给予降价房企一定的税费、信贷支持可能更易于调动其积极性和投资信心。未来，地方政府可能采购部分商品房并将其转化为保障房，倘若房企配合政府降价刺激购房需求，那么采购价格会低于市场水平，从而达到降低房价目的。在库存量偏大的三、四线城市，这种针对性降价操作具备可行性。