一线城市房价“豪宅化”或成趋势

□   本报记者   郭庆明

“金九银十”楼市表现冷热不均，一线城市新房定价高端化趋势明显，而三四线则仍然面临去库存压力，这些城市未来或将继续出台“救市”政策。近日，在央行年内第三次祭出“双降”组合拳之后，再度刺激着购房者的神经。

楼市差异化格局加剧

楼市“去库存”压力仍然高企。易居研究院最新数据显示，截至2015年9月底，重点监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26711万平方米，环比增长3.8%。库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌接受记者采访时表示，“目前全国楼市库存总量并没有减少，同时城市间分化加剧，北京、上海、深圳等一线城市出现‘供不应求’的现象，这些城市的主要任务是控制房价，而库存压力则集中在三四线城市。”

刚刚发布的三季度经济数据显示，前9月，全国房地产开发投资70535亿元，同比增长2.6%，增速为2014年以来最低点。同期的房屋新开工面积和房屋竣工面积都有所下调，降幅分别为12.6%和9.8%。另一方面，销售情况逐步回暖。具体来看，前9月商品房销售面积同比增长7.5%，其中，住宅销售面积增长8.2%。

顾云昌预计，“楼市去库存还需要很长一段时间，明年的某一时段或将会出现明显减少。”

利好政策频出 “刺激”市场

自2014年4月以来，楼市政策持续回暖，各地纷纷出台松绑限购、公积金政策鼓励自主和改善需求、以及放开“限外令”等措施，央行年内已经五度降息、五度降准。

Wind数据显示，2015年上半年，142家上市房企的平均负债率为76.8%，其中超两成房企资产负债率跃过80%红线，国泰君安认为，龙头房企全面受益于降息降准和再融资松绑，资产负债表边际改善最为明显，这些因素影响着市场各方的预期。中原地产首席分析师张大伟认为，楼市在本次央行降息的影响下难免出现“暖上加暖”的现象，在这种情况下，降息的利好效应将被放大，购房者对市场的预期将明显向好。

近期，一线城市新建商品住宅成交均价涨幅较大，这在一定程度上“刺激”了部分高净值群体，加之目前货币政策宽松、股市调整幅度过大导致的投资渠道变窄，也增加了对抗跌保值效果较好的产品需求。不过，分析人士表示，虽然豪宅公寓市场热度还将进一步延续，但退烧是必然趋势，未来需求将更为温和。

一线城市房价趋向高端化

从全国来看，房企观望情绪浓重，拿地更趋谨慎。前9月房企土地购置面积和成交价格双双下滑，并且降幅扩大。但是与之形成鲜明对比的是一线城市土地市场的火爆：10月20日，北京市丰台区花乡樊家村地块以49.5亿元成交，扣除配建的政策性住宅，楼面价达到7.5万每平米；23日，北京顺义昌平3地块以60亿元成交。同样的情况也出现在广州和深圳，而上海则突然叫停多宗土地转让。10月9日，上海市委书记韩正表示，上海房价已经很高，如果不坚持调控，将影响上海经济持续平稳健康发展，也会削弱城市的竞争力。

张大伟分析称，在北京2013年开始出现了地价超过房价的现象，而从2015年6月大兴等南城系列“地王”出现，证明了房企对一线城市土地的争抢进入白热化。在这种情况下，未来新上市的商品房定价自然会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区域也将供应大量豪宅项目，将明显影响市场定价。业内人士称，如果一块区域地块内拍出“地王”，对于周边楼盘无疑是最好的促销广告。

由于公共资源集中及人口分布的不均衡，由于严重分化的价格涨幅同样存在隐忧。张大伟表示，未来政策刺激效果会集中体现在一二线城市，而三四线城市则会越来越差，很多城市或有可能在四季度加码房地产救市政策。