一线城市住宅市场将进入高端化

□   本报记者   白小峰

今年以来，北京、上海等一线城市豪宅市场“风生水起”。根据中原地产统计，今年前5月上海超千万元豪宅成交2004套，同比上涨109%；截至6月16日，北京2000万元以上的豪宅签约超过345套，而2014年前6个月为201套。

成交量创纪录

中原地产研究部统计数据显示，今年前5月上海已经成交超千万元的豪宅合计2004套，同比2014年前5月的960套上涨了109%。预计2015年，上海千万豪宅成交有望突破5000套，创造历史纪录，成交均价也明显上涨。

目前北京在售的单价在10万元以上的存量项目大约有10个左右，包括润泽御府、长安太和、中轴国际、上国阙、盘古大观、霄云路八号、碧海方舟、运河岸上的院子。从现在到2016年初，预计北京能够上市销售的单价在10万元以上的项目接近15个，最近入市或将入市的项目有万柳书院、香河园3号、首开琅樾、中粮瑞府、北京壹号院、保利东坝、恒大华府、佳兆业广场、东山墅、骏豪中央公园广场、万科北河沿、龙湖西宸原著、远洋刘娘府项目、泰禾西局项目、北平府、华润昆仑域。

根据亚豪机构统计，今年前5月，北京公寓豪宅成交涨幅明显低于别墅市场。亚豪机构副总经理高姗认为，这主要是由于别墅产品中仍有部分远郊低单价、小户型的改善型入门级产品，而公寓豪宅则为纯高端，在此轮由改善型需求引发的回暖当中，别墅成交的上涨速度要高于公寓豪宅。但随着高端公寓豪宅项目入市高峰到来，成交量也将进一步平稳上涨。

高端化趋势

张大伟分析认为，整体上来看，预计北京2015年待售的顶级豪宅套数超过1000套。对于豪宅项目来说，正常的销售周期一般都在5-8年以上。北京商品房住宅的市场已经进入高端化，与香港类似，目前在售物业中低端占比非常少，未来高端化将成为趋势。

张大伟认为，传统的豪宅区域观念正在发生变化，在过去思维中只有长安街沿线上的才叫豪宅，但随着土地供应的减少，在这种情况下西局、东坝、农展馆这类城区地块屡创新高。此前大部分豪宅都是投资属性，但现在的豪宅大部分具备了第一居所的功能。未来北京限购虽然会延续，但对于改善需求来说，二手房的升温以及未来对工作居住证等政策的调整，都将对北京高端住宅市场带来利好。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，顶级豪宅集中入市将超出市场承载力，造成各项目间的成交量出现分化。地段、产品、价格、服务是购房者评价豪宅的四个要素。

楼市回暖范围扩大

近日，国家统计局发布70大中城市房价走势。与上月相比，70个大中城市中，商品房价格下降的城市有43个，上涨的城市有20个，持平的城市有7个。从环比情况来看，商品住宅成交价格的回涨主力仍为一线城市，不过楼市回暖范围已经开始扩散。5月商品住宅价格下降的城市减少了5个，更多的城市进入价格平稳甚至上涨周期。其中由降转为平稳的城市包括福州、郑州、安庆等，而转入上升周期的包括南昌、成都、无锡等。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，持续宽松的货币环境，使得市场流动性充足，贷款利息也处于历史低位。房地产市场供需市场双方资金情况均开始盘活，由此也带动了更多城市商品住宅价格上升。

5月北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅环比普涨，4个城市环比涨幅为3.0%。从细分来看，最高涨幅仍然由深圳蝉联，由4月的1.8%上升至6.7%。任启鑫分析认为，受到经济形势影响，中国房地产市场已整体进入“慢行道”，但一线城市仍然具备较强上涨动力。