房地产行业非法集资风险防范

□   张文辉

为了防范房地产行业非法集资，维护房地产市场正常秩序。针对房地产行业出现的新情况、新问题，结合起本人工作多年经验，谈几点认识、意见与措施。以供社会公众尤其房地产开发、中介、投资、购房人参考。

非法集资活动呈蔓延趋势

有关资料显示，非法集资活动已由最早发案的港、澳、台地区，南方、沿海城市逐渐蔓延到了全国31个省份、87%的城市或地区，近几年以中东部地区发案率最高。

同时，非法集资活动在向多领域、多行业和职业化发展，已涉及到建设、房地产等近30个领域或行业。已由起初的以国家政策扶持的产业，如节能环保、发展绿色产业等扩展到了政府重点项目；已由起初的以发行基金、股票、证券为主扩展到了房地产市场营销。以起初的民间借贷、融资、投资、担保业夹杂着上世纪七、八十年代在美国兴起的摩尔模式、台湾出现的庞氏骗局等传销、行销、直销色彩与手段，悄然渗入到了房地产行业，渗入到了我们每个人的身边。或许有不少同志早已知道，但并没有引起足够的认识或警惕。

2006年数据，全国公安机关共立案侦查非法集资案件1999起，涉案总价值296亿元。仅2007年1至3月，非法吸收公众存款、集资诈骗两类犯罪案件立案342起，涉案总价值59.8亿元，同期分别上升101.2%和482.3%。

为了打击和处置非法集资蔓延势头。2006年5月国务院成立了《处置非法集资部际联席会议》，成员单位有最高法、最高检、公安部、银监会等18个相关部门，由银监会牵头。之后，全国各省、市、自治区及地、市相继成立了处置非法集资领导组及办公室。2007年1月国务院批准建立了《处置非法集资部际联席会议制度和工作机制》。

 2010年，鉴于非法集资形势严峻，涉及的行业或领域较多，国务院批准成员单位由18个增至到31个。至此，在全国建立了由非法集资处置机构、联席会议制度和工作机制等形成的“惩防”体系。并通过制定措施、安排部暑、广泛宣传、查办案件等一系列著有成效的工作，使非法集资蔓延势头和速度得到了抑制。但随着经济的发展、改革的深入和不法分子的蓄意策划，非法集资活动形式更加多样化，手段更加隐匿化。如不采取措施，加以防范和惩治，势必造成更大的社会危害。

房地产行业非法集资的概念与风险

非法集资源于上世纪九十年代一些企业、团体为扩大经营规模、兴办项目，在正规途径筹集资金之外，另辟蹊径，利用法律的漏洞而采取的快速增加启动资金、筹集资本的方式。最高院解释，未经有权机关批准，向社会公众募集资金的行为就是非法集资。

据此，无证或超出预售许可销售，以及在尚未取得预售许可证之前，尤其尚未动工之前，以认购、团购、发卡、排号、订金等形式，举办的展销促销、变相销售、售后返租、抵押借款等活动，其实就是非法集资活动。只是没有把它关联起来，或者说叫法不同而已。

非法集资活动是否构成非法集资犯罪，这里有个界定与定性的问题。也即要看集资人当初的意图、目的、资金去向和所导致的后果等。究竟是非法集资还是非法集资犯罪？在没有定性之前很难说清楚。不法分子也正是抓住这一点，利用投资人的投机心里，蓄意炒作、承诺回报、借机诈骗。所以说非法集资蕴含极大风险，就好比“走钢丝”非常危险，更确切地说是在“走麻绳”，因为麻绳更容易断裂。即集资人能按借款合同、当初的承诺兑了现，不引起投诉或群体事件也就默然过去了。

反之，随时可能涉嫌非法集资犯罪。这个度很难把握，既是你算的有把握，但人算不如天算。既是你“会轻功、平衡能力强、运气好”偶尔过去一次，如果“走麻绳”迟早会因麻绳断裂或失去平衡而掉下去。掉下去就会被摔伤、摔残、甚至摔死或引起纠纷，这就是用“走麻绳”的道理来比喻非法集资的危险性。

究竟如何鉴别非法集资与非法集资犯罪，最高院有个解释，房产销售内容不真实或不以销售为目的就是非法集资犯罪。

比如你把这个项目的集资款挪用到另一个项目；或超出项目投资额集资；或因项目亏损未能兑现承诺等都可以定性为非法集资犯罪。非法集资犯罪其中有两个罪名：一是非法吸收公众存款罪；二是集资诈骗罪。集资诈骗罪，最高可判死刑。就和赌博、吸毒一样，绝对不能干。公安部门经常打些标语：远离赌博、远离毒品。我再加一句：远离非法集资。

房地产行业非法集资的后果及危害

由于非法集资蕴含风险极大、涉及面极广，极易导致后果、危及社会。一是扰乱了房地产市场的正常秩序。非法集资活动以高回报为诱饵，以房地产为标的物，一旦资金链断裂或被盗用，会导致开发项目瘫痪，影响房地产市场健康持续发展。二是严重损害群众利益，影响社会稳定。非法集资有很强的欺骗性，容易蔓延，犯罪分子骗取公众资金后，往往大肆挥霍或迅速转移、隐匿，使受害者损害惨重。而投资人多数为普通百姓、离退休人员，极易引发群体事件，危害社会稳定。三是损害了政府的声誉和形象。非法集资活动往往以“响应政府重大决策”、“支持重点、民主工程”等为名，实施违法犯罪。既影响政府决策的贯彻执行，又严重损害了政府的声誉和形象。

非法集资活动的模式和特点

主要模式。一是以分割销售并承诺售后包租等形式非法集资。该模式多出现在商业类或带有营业性用房的楼盘项目中。具体手段是：违规将整体商业、营业性建筑分割成若干个无固定隔墙或不具备独立使用功能的小块，通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购等为诱饵，诱导公众购买；二是以擅自预售或变相预售等形式非法集资。该模式集中体现在无预售许可的楼盘或栋号中。具体手段是：在未取得预售许可证之前，甚至尚未动工之前，以内部认购、团购、发卡、定金等形式预售或变相预售；三是利用房地产开发项目非法集资。该模式一般由开发、中介或融资公司合谋完成。具体手段是：承诺远高于银行利息，并以房地产项目中的商铺、车位、住宅等为抵押物，甚至“一房多卖、一套多押”，吸收公众资金。在运作方式上，通常是先付给投资人利息，到期后归还本金。甚至“拆东墙补西墙”，用后投资人的钱支付先投资人的利息，从中获取利益。

呈现特点。一是数额大。非法集资往往以体量较大、价值较高的项目为目标，投资人往往以倾其所有或合伙投资，以谋取更大收益；二是隐蔽性强。许多非法集资往往以亲朋好友为媒介和集资对象，通常在一定时期或有较高收益时，一般不会举报发案；三是处置难。房地产项目涉及开发、施工、投资、购房、承租、抵押权人等多个群体利益，一旦发案各方关系错纵复杂，涉及繁杂的法律问题，资产及利益处置很难。

非法集资的主要表现及形式

主要表现：一是任意分割拆零、向社会出售不能确定具体位置或不具备独立使用功能的房屋或特定空间；二是承诺售后高额返租、无风险保底回报或原价（增值）回购等诱导方式销售房地产；三是违规吸收社会公众资金，进行房地产开发。

主要形式：一是售后包租。是指向购房人承诺，对其所购买的商铺、房屋，统一承租或代为出租，每年支付固定回报的销售方式。

二是返本销售。是指定期向购房人返还购房款的销售方式。

三是分割拆零销售。是指将成套的房屋或空间分割为若干块出售给购房人的销售方式。

此类销售行为的实质，是在以承诺售后高回报、低风险的方式促销，为其资金回笼或滚动开发筹集资金。通常以“统一经营、固定收益”、“年返租金10%”、“银行担保年收益9%”、“至高保障下的零风险投资”、“解体风险”、“安全创富平台（商铺）”等宣传广告为诱惑。

售后包租等形式涉嫌违法

售后包租等形式含有融资或变相融资的内容，以及房地产升值或投资回报的承诺，涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条、国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条等有关规定。

建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售方式销售商品房；不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房”；第十二条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”

国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”

售后包租等形式存在五大风险隐患

一是涉嫌欺诈，以在建工程抵押、取得银行贷款的同时，又向购房人出售，甚至“一房多售；二是运作中某一环节易出现问题或资金链断裂，甚至携款逃匿；三是如项目亏损、后期经营不善等，未能达到预期收益；四是所购买的商铺等因位置不确定，无法办理产权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。一旦出现了上述情形，将无法兑付承诺。

充分认识非法集资危害和防范活动

为深入系统地搞好房地产行业非法集资风险防范活动，我们由“专项排查”改为了“专项活动”，增加了“宣传教育”、“核查排查”等环节，自查、排查的内容也增加了许多。要求各房地产开发、中介及其工作人员，务必把思想和行动统一到此次活动的部署和要求上来，统一到维护房地产市场秩序和社会稳定，促进经济发展的大局上来，充分认识非法集资的危害性和开展风险防范活动的重大意义。按照活动要求认真做好宣传教育、自查自纠、配合排查等项工作。规范自身行为，自觉抵制非法集资在房地产行业中的蔓延势头。

同时，提醒社会公众、投资人、购房人切勿瞄准高回报率、听信片言和带有误导性的广告宣传，盲目跟风以售后包租等形式投资于房地产。正确甄别楼盘项目广告内容，对其投资项目的收益能力、潜在风险，要做深入细致的市场调查。

建议，借助房地产、法律等专业人士的力量，做出正确、理性的投资、购房选择；提醒已购房的业主和投资人，一旦发现有蓄意诈骗、携款逃匿等，要及时向公安机关报案；发现未能兑付回报和承诺时，要及时采取措施或通过协商、仲裁、诉讼等方式解决，维护自身合法权益。

拟采取的防范措施

近几年，在社会各界的关注支持下，房地产市场秩序总体向好，监管机制也在不断探索、完善中。各地市先后出台了一系列规范性文件并监督实施，多数楼盘营销内容真实、运作规范。面对房地产行业出现的新情况、新问题，拟采取如下措施。

一是加强宣传引导。在住房与房地产信息网增设“风险防范”告示栏，开展舆论宣传和警示教育工作，及时曝光房地产行业涉嫌非法集资新动向。提高公众的法律意识、风险意识和辩别能力。同时，欢迎社会公众参与投稿。

二是启动企业诚信档案。对乱发违规广告、传单、短信的，每发现一次或一种形式，记入诚信档案一次。第一次予以警告、责改；第二次提请上级或工商部门，吊销（降低）开发质资或营业执照。

三是建立风险防范法人承诺制。在办理开发、中介质资、升级、延期的同时，要求企业法人代表事先写下“风险防范承诺书”，保证绝不以任何形式非法集资。

四是建立风险防范楼盘警示制。在办理商品房预售许可的同时，其楼盘销售场所必须事先制作、悬挂《非法集资风险防范警示》牌。以提示购房人、投资人和销售人员绝不参与非法集资。

五是建立非法集资动向报告制。加大房地产市场查处力度，重点排查擅自预售、蓄意炒作、虚假广告、违规促销、售后返租等行为，对证据确凿、涉嫌非法集资的，及时报告上级及有关部门依法处置。

六是畅通举报投诉渠道。欢迎社会公众发现非法集资可疑线索，随时向房产局或有关职能部门举报投诉。并对我们的工作提出意见和建议。

（作者系：山西省临汾市房产局局长）